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    過去幾年,從原油大漲數倍,而帶動的全球性的通貨膨漲,造成了全球民眾的消費能力下降~~當然台灣也不例外,物價上漲造成的購買力下降,實質可支配所得變少,當然了,也影響了購屋能力的下降.....


 


    最近半年來,次級房貸風暴引爆全球金融危機連環爆,許多人在這一波投資市場的空頭走勢損失慘重,也影響了消費意願,在投資意願與消費能力同時降低的狀況下,房價的修正,看來是必然的結果...


 


    有許多人說,房價將跟隨美國房價修正幅度大幅修正N成(不想特別說數字,因我沒有特定立場),可是,事實真的是這樣嗎??消費者除了等待沒有其他該做的事情嗎??每個房子都會下跌很多嗎??相信是許多消費者心中的疑惑....


 


    首先,我們從這幾年,房地產購屋者的結構來做個研究....


 


    美國房地產大漲,其實這大漲的最後一段就是引爆全球金融危機的次級房貸消費族群----美國有許多承做次級房貸的金融機構,這些所謂次級房貸消費族群就是本身的償債能力與信用評等比較不足的族群,這些人在金融機構的煽惑下以低頭期款(甚至免頭期款)、高額貸款及比一般民眾高出數倍的利率來購買自己原本買不起的房子,在物價水準尚低且前幾年僅繳息不還本的優惠方式下,他們享受了幾年有""家""的滿足感,提早出售的人還能享受到一段資本利得...在油價漲到140美金的今年,萬物皆漲價的時代,以及必須開始繳納本金時,龐大的債務壓力,便排山倒海而來....


 


    還有另外的原因就是,美國人的儲蓄率都偏低,因此在遇到緊急事故的時候,家庭或個人的資金週轉上就比較容易出現困境,若因此而需要賣房子就比較只能以快速能夠求現----也就是一般所提的低價殺出來應對,也同時壓低了整體市場的行情......


 


    在台灣,這兩個現象都比較不復見....


 


    首先,台灣的放貸機構都以銀行為主,台灣的銀行在經歷民國80年代初期的金融危機後,金融機構的體質都經過大幅的改善----由於金融機構的家數變少(歷經幾次的併購與一次與二次金改的合併)而市場的競爭不如當時----以及對於授信品質的要求也比美國嚴謹很多(例如對於個人的償債能力與授信評等要求很高),所以在台灣本身,並沒有類似於美國那樣多的次貸消費族群問題....


 


    另外一個重點,台灣人的儲蓄率美國高太多,要購屋的民眾一般都已經有一定的儲蓄以及會衡量自我的能力是否能夠負擔房貸,而比較不像美國人有超額消費的狀況,所以在遇到緊急事變時的應變能力也比美國人高很多....


 


    綜合以上兩點,台灣的房地金融市場比較不容易出現像美國那些""次級房貸""的系統性風險,因此,大跌也比較不容易~~最多可能就是回到319選舉前的市場價格....


 


    台灣的房地產多頭從SARS的谷底時期開始往上走,整體的價格不斷的創新高,總統大選以後大家甚至著眼於兩岸關係的合諧與預期可能的經濟榮景發展而造成了短時間的爆大量跳空上漲,記得那段時間有許多屋主的價格一夜之間漲一至兩成,最後也都很快順利成交,而讓其他更多的屋主對於價格仍有許多不一定切實際的幻想或要求,也因此而造成購屋者的觀望,成交量的降低.....


 


    在這個同時(約莫從97年六~七月開始)美國的金融風暴開始產生,影響到全球股市的大幅下跌,也間接影響到購屋者的信心與實質購屋能力,因此購屋者的觀望心態更為濃厚,也有部分屋主因為股票套牢,或耐不住貸款壓力,在這個時候將房價低價殺出,也間接影響了整體市場的價格...


 


   但是就整體的成交價格而言,現在要說房地產已經(或即將)大幅下跌仍然言之過早,實際上目前得到的市場資訊成交價有大幅修正到很低的案例並不多,比較像單發點放而非連珠似的百花齊放,主要的原因其實還是台北市的房地產相對於其他主要國際城市(甚至比較對象僅限於亞洲四小龍)而言漲幅不僅相對小,房價的成長甚至都還沒有反應實際的通貨膨脹狀況,僅反應了多年以來低利率與較高一點的貸款成數而造成的實質購屋能力的成長(例如現在買1500萬的房子所必須準備的自備款(二成)與每月所必須本利攤還的繳款金額與民國88年利率在8~9%上下所必須準備的自備款(三成)與每月所必須本利攤還的繳款金額是相近的).....


 


    於是,台灣的房地產經過一段時間的成交量與價的修正後,應該又會恢復到價格比較穩定的狀態,以後多頭大漲的機會在短期內將不易復見,但也不太可能有太大幅度的下跌....


 


    而真的要購屋的民眾,到底還必須注意些什麼??


 


    筆者的建議是,首先,賣相上有無可改變的瑕疵的產品,千萬還是不要買.....


    例如::路沖,死巷,住宅房子的一樓有餐廳等比較容易破壞住家環境的行業,諸如此類的,能夠不碰就盡量不要碰,在房地產多頭時可能什麼樣的房子都賣的掉,在進入盤整期時當然就一定是相對沒有缺點的房子能夠優先得到青睞.....


    在來,在這樣的時機,有很多可以讓您精挑細選的機會,建議您看每一間房子時勤做筆記,紀錄當時看到的內容以及房價等等,並且持續性的追蹤那些物件後續的流通或成交狀況,以作為以後看到中意物件時的出嫁參考....


    最後,當然是建議您多為自己的理財或儲蓄規劃做準備,買了房子之後又可以將生活品質所受到的影響降到最低,這是非常幸福的一件事,而這一切都建立在平常良善的財務規劃上....


 


    以上僅對於現階段購屋朋友們所提出來小弟的淺見,如果各位有任何問題,非常歡迎與我直接聯繫,小弟將儘我所能的為大家服務....


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