淺談最新的『現代住宅』議題~~跟大家分享一下我的想法並讓大家都可以思考一下，這樣的方式是否真能解決問題

最近，我們大有為的政府為了解決房價過高的問題，讓大家都能盡量買的起房子，提出了所謂『現代住宅』的構想；大致上的作法就是在各條捷運線的末端由政府提供土地、由建商來規劃興建、並以土地不買賣的方式讓購屋者盡量以最低的成本來買到房子；取得房子的『使用權』；請注意是『使用權』非『地上權』；並由政府主導提供高額度、低利率、長年限的銀行貸款；目的就是要標榜讓所有的人只要租的起房子就買的起房子。

在快要大選的時候拋出這樣的政策風向球，然後沒有施行細則沒有實施辦法更沒有預計開始實施的時間；姑且不論是不是為了選舉也不管執政黨繼續執政是否會真的去實行這樣的政策；在這裡都一定要提出幾個思考點跟大家分享——這樣的政策，真的對人民有利嗎？？

首先，我們要了解何謂『使用權』、什麼又是『地上權』；那跟我們現在的買賣有什麼不同。

——使用權就是您只購買到這個房子的使用權利，買到的時候會有一張所謂的『房屋使用憑證』，上面當然會記載使用年限等～～請注意，您沒有土地所有權也沒有『房屋所有權』；所以使用年限到了土地的所有權人是有權利用八人大轎請您離開的。

——地上權責是您購買到這個房子的所有權、買到的時候會有一張所謂的『房屋所有權狀』～～當然這個房子就是屬於您個人所有，但是您一樣沒有土地的所有權，您會與土地所有權人以租賃或是其他的方式取得土地的『地上使用權利』；由於有設定地上權，所以土地所有權人是無權隨時要您離開並且您未來有優先購買土地的權利。所以即時未來地主有想要對於土地另行有開發的計畫都還得先經過『地上權人』的同意。

——而一般的民間房屋交易則是土地與建物的所有權都過戶，就是土地與房屋同時都是屬於購屋者所有。當然未來土地有新的開發計畫例如都市更新等屋主是有機會可以享受更新更好的居住條件；即使不住將房子出售也可以享受到房屋因增值而增加的財富。

在了解完『使用權』『地上權』『所有權』的不同以後，我們來談談最新的政策實施後產生的狀況。

首先，假使我是『現代住宅』的購屋人，我可能可以用低於市價的價格取得一個在捷運板南線尾端可能是汐止或是三峽的房子的『使用權』，請注意，是汐止或三峽，不是台北市，謝謝。

因為有高額度、低利率、長年限的銀行貸款的幫忙，所以我可能『只要』準備一點自備款，然後就以租金一樣的成本去繳貸款（這是政府說的，租的起就買的起）、然後我必須繳３０年才把債務還清。可是３０年以後我一樣是只有房屋的『使用權』、『沒有所有權』。

我們帶入數字，就可以更清楚了。

現在的房屋新蓋的時候，ＲＣ結構的成本應該不會有低於每坪１３萬的（請注意，這是指三峽，不是汐止，更不是台北市），請建商近來設計規劃至少要給２成的毛利（人家還要請建築師來畫圖，還有人事成本等等、建商的投資者也會要求他的ＥＰＳ，兩成很保守了），所以我買到這個房子至少要每坪１６萬才買的到『使用權』。

以現在新房子的公設比而言，３３％算是低了，所以我想買個室內含陽台２０坪的房子權狀大概要登記到２９坪。

所以我買這個房子的『使用權』需要花的成本是１６＊２９＝４６４萬。

政府告訴我有高成數的貸款，所以假設我只要準備４６萬貸款九成我可以取得這個房子的『使用權』然後我貸款了４１８萬。

４１８萬的貸款以現在青年貸款的利率及政府所提的３０年還款年限，我每個月的本利攤還大約需要支付１９０００元。

所以我們得到一個結論，我聽了政府告訴我的好康，我為了有一個自己的地方，我必須先準備５０萬的現金然後每個月還是要支付１萬９千元、然後我取得了一個遠在三峽的房子的『使用權』～～我在台北市上班我每個月因為這樣還要多花３千元的交通費。

那很奇怪，為什麼我不直接在台北市租一間２０坪的公寓就好，我不用準備５０萬的現金我每個月也是只要支付大約２萬元（最近的時機可能還不用、因為奢侈稅的原因很多人售轉租）、我一樣取得一間房子的『使用權』。

然後我因為租房子有打契約，我得到『買賣不破租賃』的保障，在契約時間內屋主不能收回我的使用權，不然要經過我的同意，也就是要付錢給我打發我走。

這樣聽起來，我不知道為什麼我要去買政府蓋在三峽的『現代住宅』然後不是在市區租房子。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＞＞＞＞我是分隔線

用一個淺顯易懂的例子，分享給大家參考，在以目前政府提供的政策得到的結果是不是真的有比較好，是不是真的對人民有利，相信結果各位好友應該很明顯的可以看的出來。

可是還是會有人提，那房子還是太貴，還是買不起阿，高房價的問題又如何解決？？

首先，要認清一個事實，已經漲上去的，不會再跌下來了，最多就是適當的修正；市中心修正的幅度會相對小，市郊修正的幅度會相對大；所以如果有修正可以趕快去考慮買市郊的房子。

會有人抗議說那為什麼我只能買市郊不能買市中心～～他說他準備５００萬的現金想買三房有車位。～～其實我也是很歡迎啦，不過我確定５００萬的現金在大安區可以買到三房有車位，相信我，絕對是我先買不是你先買，因為我也很希望住大安區，只是我很確定我買不到而已。

還是認清事實會好一點。

現在政府能做的，就是讓已經很高的房價不要在無理性的繼續飆漲，以後就跟美國一樣實施實價登記，並課徵財產交易所得稅，持有年限過短轉手的提高相對的稅率（類似現在的奢侈稅）。房價會比較溫和。

但是重點還是，這也是現在最重要的問題～～趕快讓人民變有錢，好嗎？？提高小市民的所得，才是重點阿，可以不要這樣搞不清楚施政的方向嗎？？

很不客氣的問一點，那些大老闆賺美金賺人民幣賺一大堆外匯，賺的都是外國人的錢，為什麼不能把這些錢分一些給台灣辛苦的員工呢？？政府不能正視這一點嗎？？（關於這一點，不要認為我在抱怨，因為跟我一點關係都沒有，我的收入靠自己，我就是我自己的老闆）

希望大家都早日買到自己喜歡、夢想中的好房子。