前往海外投資不動產，這幾年在市場上可說是非常的火紅；從已開發國家美英日澳等成熟市場到開發中國家潛力無窮的東南亞諸國，都可以看到國人的影子；從筆者自己過去執業的經驗來看，其實都可以感受到投資人有一種不知道該將資金往何處放的恐慌；這當然是因為台灣的房價已經高到可以想像的套利增值空間已不大，政府政策打壓也讓房價開始有降溫的現象；房地產投資人通常又不是積極型投資人會把資金放到股市，綜合以上現象再加上業者的推波助瀾下，海外不動產投資這幾年就相當的熱門；從各種正式非正式的統計外流投資海外不動產的資金應該也有幾千個億（甚至破兆）了吧！
可是海外房地產投資真的有業者說的這麼好嗎？當業者在講台上發揮他們的演說魅力將您要投資的城市或標的形塑的如何的有未來性（通常會告訴你有多少交通建設會來帶動房價、當地的經濟成長率多好、當地的房價年增率多少等等），應該沒有幾個業者會給自己潑冷水來誠實告訴您背後可能有沒有風險，今天我們就來談談幾個投資海外不動產應該注意的幾件事項。（因為談的是純投資，有可能自住（例如買給子女海外求學）的相關問題在此就不贅述）
第一，匯率風險～這個是海外不動產業者最不專業的地方，他們能夠很多張簡報告訴您海外不動產的價格走勢，卻很少人能夠用很專業的國際財經情勢來告訴您現在該國的匯率是不是還有下行的風險；例如三年前日圓80的時候有沒有人會告訴您當時的未來也就是三年之後的現在日圓會跌到只剩120，未來又有誰能保證不會真的跌到那些國際投資公司包含大摩或花旗等機構預測的150？最近有看到某房屋公司出來說澳幣現在的0.78可能是相對低點，未來最多就會停在0.75左右，可是卻不見他們提出相對有力的經濟數據或財經情勢來支撐，誰又能告訴您美元指數不會來到2000年時的高點120；那些賣東南亞各國房地產的業者們通常只會告訴您東協＋１的經濟圈未來會多火紅、經濟成長會多好。又有多少人知道當年97金融風暴東南亞諸國的狀況有多慘，股匯崩跌的狀況在未來這幾年確定不會發生當年的狀況嗎？如果真的發生了東南亞諸國撐得住嗎？您又擔保您不會剛好出在最低點嗎？
第二，誰來接手～海外的房地產業者通常只負責現在賣給你，不負責未來保證幫您賣掉。他們口中未來市場火紅將供不應求，有沒有人真正告訴您未來是要賣給誰？很多業者都會告訴您大陸人在全世界都在炒房、他們很愛買以後賣給他們就好，問題是你在澳洲買了預售屋到成屋的時候沒賣掉、抱歉！！大陸人不能買，因為澳洲法令規定外國人只能買預售屋；而東南亞諸國大陸人當然買的起也可以買，問題在一個城市短短數年間蓋了幾萬戶的新屋，就確定會有這麼多大陸人來接手？而您要指望當地人來跟您購買，您可曾有想過在幾個知名城市裡當地人大部分的平均月薪資都還在10000元台幣左右甚至以下的還很多，您確定動輒幾百上千萬台幣的房子他們真的有足夠的市場胃納量來讓當地人買的起？真有足夠的市場胃納量現在當地人為什麼不買還要留給您買來讓您賺一手？
第三，法令規定～特別是稅費的負擔，不知您自己有沒注意過，在澳洲買房子一開始就要先課個總價3.5%～5%的印花稅，而平常的持有稅也不少，包含英美日澳等各國都有資本利得稅，在業者只做了正面表述的看好當地經濟與房價成長，您買的標的物增值潛力多高，有沒有哪個業者曾經很認真負責的做了完整的財務試算表告訴您，您在買了數年以後賣掉，您可以看到的買房收入以及包含貸款利息稅費管理費仲介費以後的總支出、兩者相減還能有多少盈餘，有沒有符合您當時要的投資報酬率呢？
第四，機會成本～這部份是我特別想要提醒大家的，現在大家苦於台北房價過高、股市又不敢（或不喜歡）碰，所以想要把資金投注在比較安全的地方；但是您也知道投資一定有風險，沒有什麼投資是高利潤又低風險的（其實如果有小弟也很想試試看），但問題是您要把資金往海外不動產放的同時確定您已經思考過您沒有其他投資機會了嗎？這有幾種狀況～第一您如果是資產有幾個億甚至更多的，需要做資產配置的朋友們，買個海外房地產要做幾個工作包含去現場了解、簽約、之後要招租、委售，花這麼多精神搞一堆事情後有評估過賺的那些錢是否夠您個人的工資，您是不是非得把這些錢放在這些地方不可？第二如果您是身上有個幾千萬，少了幾百上千萬可能會有點痛的朋友們，甚至您身上的閒置資金只有剛好幾百萬、這幾百萬虧損可能不小心會害您心痛很久甚至受傷頗深的朋友們，您是不是一定要把您的資金放在這些我們人生地不熟、週轉率又慢的海外房地產上面？難道我們真的沒有更適合的投資機會或標的了嗎？
其實投資市場是這樣，有人賺錢也有人賠錢，您會聽到很多賺錢的人的故事，卻鮮少聽到賠錢的人的心聲；因為不是沒人賠錢而是賠錢的故事不會上檯面；同理，海外不動產不是不能投資，如果您也真的精打細算過把各種的可能發生的狀況都仔細的沙盤推演過，這當然也是投資的一種管道；選擇當不受歡迎的烏鴉，也只是希望各位投資朋友們不要不小心受傷罷了。
在此也祝各路朋友投資順利、賺大錢。
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